8.3％の高利回り情報
2008
まずJ-REITという商品を使用します。【不動産投信ともいいます】簡単に紹介しますと投資家より資金を集めてビルを買いそのビルの家賃収入等から得た利益の9割を投資者に分配するものです。
一般の会社と違いJ-REITは賃料収入、売却益等を運用成果として投資家に分配するものなので安定的な高い利回りを期待出来きます。そういう訳でHPで紹介しましたとおり長期投資に向いており、短期投資には向きません。
J-REITはどこで購入するかといえば各証券会社で株と同じ様に購入出来ます。ネット証券を使用すると購入手数料が安いですのでお勧めです。私は内藤証券と松井証券を使用しています。
J-REIT価格は新聞の株価欄に毎日掲載されていますし、下記のREITサイトにも終値が掲載されています。
J-REITサイト
http://www.spc-reit.com/search-reit/top.html
現在の利回り状況は下記のとおりです。
8954のオリックス不動産投資法人を例にとりますと、分配金予想 28,627円に対して現在の投資金 532,000円 28,515/532,000=5.36%と計算されます。
つまり現在532,000円投資すれば年28,627円（2003年度の予想分配金）の分配金がもらえる訳です。
分配金予想等の情報は上記のJ-REITサイトに掲載されていますので御覧下さい。銀行、郵便貯金等では50万貯金しても利子100円もないはず。
8951 日本ビルファンド投資法人 655,000円 4.36%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 661,000円 4.38%
8953 日本リテールファンド投資法人 642,000円 4.51%
8954 オリックス不動産投資法人 532,000円 5.36%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 249,000円 4.25%
8956 プレミア投資法人 520,000円 5.46%
J-REITの価格は毎日変動します。当然のことながらREITの価格が上がれば利回りは下がり、REITの価格が下がれば利回りは上がります。理解できますね。
だだREITの値下がりリスクについてですが長期的に考えた場合、REITの価格が下がれば利回りが上昇する為、投資家の買いが集まりますので下落しにくいと考えています。
仮に53万が47万に下落すれば2.85/47＊100＝6.1％（利回り）6.1％！ということで買いが集まりREIT価格が上昇となり、株の様に下落はあまり考えられません。比較的安定しています。
【短期で見た場合はありますが・・・】というようになるべくREITの価格が安い時に購入すれば当然利回りも高くなります。
私は8953日本リテールファンド投資法人を10口、購入し持っています。1年で分配金は270,000円になりました。
そして現在この27万で、8955日本プライムリアルティ投資法人を購入しようかと目論んでおります。複利で資金がどんどん増えていきます。郵便貯金等では金利5,000円程度にしかなりません。
しかし、これでは、8.3%に届いていませんよね。
ここから、さらに利回り約 3％程度もUPさせる方法を紹介していきます。
03/08/13現在、利回り8.3％（税引前）となります。若干利回り変動はありますが、資産をさらに効果的に運用出来ます。
まず松井証券で口座を開設して下さい。現在では松井証券でないとこの方法は実践できません。【決して松井証券の回し者ではありません】
松井証券 http://www.matsui.co.jp
松井証券の無期限信用取引というものに価値があります。株をされる方は御存知でしょうが、信用取引には大抵6ヶ月という期日があります。
【株をやらない人の為に・・・・】
簡単にいえば信用取引で株を購入すると6ヶ月以内に返さなければ（売る）なりません。そういうル－ルがあります。
しかし 松井証券では今年の7月より信用取引で購入したJ-REITでも無期限に持続可能となった【無期限信用取引】という商品を売り出しました。新裏技ではこれを利用します。
信用取引の場合レバレッジ効果により自己資金の3倍まで購入することができます。
オリックス不動産投資法人を例に取りますと、自己資金100万円ではREIT300万購入できます。2003年度予想分配金率は上記のとおり5.36％ですので300万＊5.36％＝16.08万円となります。8956 プレミアは 現在無期限信用取引では購入出来ません。
無期限信用取引で購入したREITは年2.6％の貸出金利がかかります。300万＊2.6％＝7.8万円つまり7.8万円を松井証券に支払うわけです。
ということは分配金-貸出金利＝手取分配金となりますので16.08-7.8＝8.28万が手元に残ります。しかし投資金はあくまでも100万円なのです。
分配金/自己投資金＝利回り％ですので、82,800/1,000,000＝8.28％となります。100万の投資で82,800円の分配金、約8.3％のリタ－ンとなります。若干の利回りの変動はでますが・・・。
最後にこの8％の方法の信用取引リスクについて述べたいと思います。不動産市況の悪化等により、REIT価格の下落(キャピタルロス)リスクや分配金の減少(インカムゲインの減少)リスクがあります。
信用取引のレバレッジ効果は、高い利回りが期待できる反面、相場が予想と逆に動いた場合、大きなキャピタルロスにつながる恐れがあります。
それと委託保証金率および最低維持率の問題もあります。私は8953オリックスを無期限信用取引で1口購入しましたが、予想年間分配金は約44,000円の予定となっています。個人的にはリスクは少ないと思っています。
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